RAB (Rencana Anggaran Biaya)

kita memasuki bagian ke-2 dari 3 tahap perencanaan pembangunan rumah tinggal anda. Sebenarnya ada 4 tahapan dalam perencanaan pembangunan, yaitu : desain arsitektur bangunan, perhitungan volume pekerjaan, perhitungan Analisa Harga Satuan, perhitungan RAB.. Itupun masih dalam frame konvensional, karena dalam frame advanced, keempat tahapan yg sudah saya sebutkan tadi masih dapat dikombinasikan dengan tahapan-tahapan yang lain seperti pembuatan bar chart/s-curve, penjadwalan dan pengendalian material dengan metode MRP, EOQ, POQ, LFL, dll. Tetapi biasanya advanced planning ini hanya diberlakukan pada proyek-proyek konstruksi dengan jangka waktu yang lama, dengan pemakaian pekerja, material, dan cost of production yang besar.. Tahapan advanced ini dimaksudkan untuk menjamin tiga tujuan utama dalam proyek konstruksi yaitu : biaya, mutu dan waktu dapat berjalan selaras, sehingga tujuan akhir dari proyek konstruksi tersebut dapat tercapai.

Pada artikel sebelumnya, saya telah menunjukkan bagaimana menghitung volume pada setiap item-item pekerjaan. Perhitungan volume pekerjaan adalah bagian paling esensial dalam tahap perencanaan proyek konstruksi (rumah tinggal, gedung, jalanan, jembatan, bendungan, pelabuhan, irigasi, dsb). Kenapa saya katakan esensial? karena pada bagian itulah ditentukan kelanjutan dari proses perencanaan tersebut. Ketika seorang insinyur atau lebih tepatnya project planner (saya tidak menyebut arsitek, karena arsitek biasanya hanya dominan pada tahap desain arsitektur) salah dalam melakukan perhitungan volume pada item-item pekerjaan, bisa dipastikan kelanjutan dari sebuah proyek menjadi SURAM!. Kenapa suram? yah tentu saja suram, karena hasil perhitungan volume pekerjaan bersama dengan analisa harga satuan yang akan dijadikan variabel dalam perhitngan RAB dan pembuatan bar chart atau s-curve. Disinilah letak esensialnya perhitungan volume pekerjaan, untuk menghitung analisa harga satuan, tingkat kerumitannya tidak terlalu besar.. dan sebenarnya bisa dilakukan oleh siapa saja, asalkan memiliki kemampuan matematika dasar yang baik.. Tetapi untuk menghitung volume pekerjaan, tidak semua orang bisa melakukannya. Dibutuhkan analisa yang cermat dan tingkat ketelitian yang tinggi agar hasil perhitungan volume pekerjaan tersebut menghasilkan output yang valid.

So, jika output dari volume pekerjaan tersebut benar maka show will go on, and lets hope the project get nice and profit ending. Tapi kalau salah? maka perhitungan volume tersebut harus diulang sampai benar. Ok, saya pikir pada artikel ini kita tidak perlu lagi berlama-lama membahas soal volume pekerjaan. Anggap saja anda telah menegerti bagaimana menghitungnya (Kalau anda tidak mengerti juga, itulah saat dimana anda membutuhkan saya, sekaligus melakukan pembenaran atas fitrah saya untuk mendapatkan rejeki yang halal..Hahahaha). Pada gambar dibawah adalah sebuah sketsa pra-rencana sebuah rumah minimalis modern type-90 yang (anggap saja) telah kita ketahui volume item-item pekerjaan nya. Perencanaan kita lanjutkan pada proses perhitungan analisa harga satuan.

Gambar-1 : Sketsa Pra-Rencana Layout dan Tampak Depan Sebuah Rumah Minimalis Modern Type 90

Proses perhitungan ‘Analisa Harga Satuan’ dimulai dengan memasukkan item-item pekerjaan yang akan dikerjakan. Rekap dan urutkan item-item pekerjaan tersebut mulai dari pekerjaan paling awal (pembersihan lahan, galian, timbunan, dll) sampai dengan pekerjaan paling akhir (ex: pengecatan, finishing, dsb). Satu hal yang harus saya ingatkan, ketika akan menghitung ‘Analisa Harga Satuan’ anda terlebih dahulu harus memiliki daftar harga satuan upah pekerja, daftar harga bahan/material, dan daftar analisa/index BOW. Untuk daftar analisa dan index BOW anda bisa mencarinya ditoko buku terdekat, di penjual buku-buku bekas. Saya do’akan, semoga anda beruntung dan mendapatkannya.. Jika anda telah mendapatkannya, maka proses perhitungannya relatif mudah. Paling tidak, tingkat kesulitannya tidak serumit ketika anda menghitung volume pekerjaan. Contoh perhitungan analisa harga satuan untuk rumah minimalis modern type-90 adalah seperti yang anda lihat dibawah ini :

Sebenarnya sheet excel diatas adalah satu kesatuan. Hanya saja, tidak mungkin saya tampilkan dalam format tulisan, pilihan bijaknya adalah dengan : page preview PrtScr Paste di paint brush Save as Jpeg.. and then Posting :))

Buat anda yang sudah familiar dengan matematika sederhana dan memiliki kemampuan dalam menjalankan microsoft office excel, saya pikir anda sudah bisa menebak angka-angka dalam tabel-tabel diatas. See.. That’s so simple! Dan itulah Analisa Harga Satuan.. Sangat mudah dihitung dan sangat sederhana.

Bagi anda yang masih bingung juga, saya akan berikan formula sederhana dalam menghitung analisa harga satuan tersebut.

AHS = Index BOW x Harga Satuan*

bangunan

Materi Bangunan

BANGUNAN
Bangunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung ataupun segala sarana, prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau kehidupan manusia dalam membangun peradabannya seperti halnya jembatan dan konstruksinya serta rancangannya, jalan, sarana telekomunikasi. Umumnya sebuah peradaban suatu bangsa dapat dilihat dari teknik teknik bangunan maupun sarana dan prasarana yang dibuat ataupun ditinggalkan oleh manusia dalam perjalanan sejarahnya.
Karena bangunan berkaitan dengan kemajuan peradaban manusia, maka dalam perjalanannya, manusia memerlukan ilmu atau teknik yang berkaitan dengan bangunan atau yang menunjang dalam membuat suatu bangunan. Perkembangan Ilmu pengetahuan tidak terlepas dari hal tersebut seperti halnya arsitektur, teknik sipil yang berkaitan dengan bangunan. Bahkan penggunaan trigonometri dalam matematika juga berkaitan dengan bangunan yang diduga digunakan pada masa Mesir kuno dalam membangun Piramida. Bahkan pada masa sekarang, bangunan bangunan berupa gedung tinggi dianggap merupakan ciri kemajuan peradaban manusia.

KONSTRUKSI
Konstruksi merupakan suatu kegiatan membangun sarana maupun prasarana. Dalam sebuah bidang arsitektur atau teknik sipil, sebuah konstruksi juga dikenal sebagai bangunan atau satuan infrastruktur pada sebuah area atau pada beberapa area.
Walaupun kegiatan konstruksi dikenal sebagai satu pekerjaan, tetapi dalam kenyataannya konstruksi merupakan satuan kegiatan yang terdiri dari beberapa pekerjaan lain yang berbeda.
Pada umumnya kegiatan konstruksi diawasi oleh manajer proyek, insinyur disain, atau arsitek proyek. Orang-orang ini bekerja di dalam kantor, sedangkan pengawasan lapangan biasanya diserahkan kepada mandor proyek yang mengawasi buruh bangunan, tukang kayu, dan ahli bangunan lainnya untuk menyelesaikan fisik sebuah konstruksi.
Dalam melakukan suatu konstruksi biasanya dilakukan sebuah perencanaan terpadu. Hal ini terkait dengan metode penentukan besarnya biaya yang diperlukan, rancang-bangun, dan efek lain yang akan terjadi saat pekerjaan konstruksi dilakukan. Sebuah jadwal perencanaan yang baik akan menentukan suksesnya sebuah pembangunan terkait dengan pendanaan, dampak lingkungan, keamanan lingkungan konstruksi, ketersediaan material bangunan, logistik, ketidak-nyamanan publik terkait dengan adanya penundaan pekerjaan konstruksi, persiapan dokumen dan tender, dan lain sebagainya.

Analisa Biaya Konstruksi Bangunan Gedung dan Perumahan
Untuk menentukan biaya bangunan / building cost rancangan pekerjaan konstruksi dari suatu bangunan gedung dan perumahan, diperlukan suatu acuan dasar. Acuan tersebut adalah analisa biaya konstruksi yang disusun melalui kegiatan penelitian produktifitas pekerjaan di lapangan. Kumpulan Analisa Biaya Konstruksi Bangunan Gedung dan Perumahan antara lain memuat beberapa hal sebagai berikut:
1. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan persiapan dan

pekerjaan tanah untuk bangunan sederhana

2. Analisa biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan

pekerjaan penutup tanah

3. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi untuk

bangunan sederhana

4. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pasangan dinding

5. Analisa Biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan

pekerjaan plesteran;

6. Tata cara perhitungan harga satuan kayu;

7. Tata cara perhitungan harga satuan beton;

8. Analisa biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan pekerjaan penutup atap;

9. Analisa biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan pekerjaan langit-langit;

10. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pipa dan saniter;

11. Analisa biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan pekerjaan besi dan alluminium.

kuda-kuda

Bentuk atap harus ditunjang oleh struktur atap yang memadai, agar atap berbentuk dan berfungsi dengan baik.  Dalam merancang struktur atap, harus mengetahui secara pasti beban mati dan beban hidup pada atap.  Beban mati terdiri dari: berat atap sendiri, berat langit-langit dan berat perlengkapan atap/bangunan.   Beban hidup terdiri dari: manusia, hujan, dan angin.   Bentuk struktur atap ditentukan oleh bentuk atap, bahan struktur, bentuk ruang (langitlangit), dan sistem struktur.   Unsur-unsur struktur atap terdiri dari: reng, usuk, gording, kuda-kuda, jurai, dan unsur pengaku lainnya.

a.  Konstruksi kuda-kuda kayu

Kuda-kuda kayu tersusun dari rangkaian rangka batang kayu, yang   terdiri dari: kaki kuda-kuda, balok tarik, balok gantung, sokong, dan pengaku. Bentuk rangka batang kuda-kuda kayu pada umumnya sederhana. Kayu hanya efeftif untuk sambungan tekan sehingga bentang kuda-kuda kayu konvensional tidak lebih dari 9 m.

Bentuk sambungan simpul kuda-kuda kayu harus sesuai dengan gaya yang bekerja pada rangka batang, yaitu apakah batang tarik atau batang tekan.   Untuk batang tekan, sambungannya berupa gigi dan pen alur, dan untuk sambungan batang tarik dipergunakan takik dan baut.   Bentuk dan ukuran gigi menentukan kekuatan kaki kuda-kuda. Bentuk gigi yang kuat adalah tegak lurus batang kaki kuda-kuda, dan sudut luarnya terbagi sama.   Antara gigi sambungan dan kayu muka tidak boleh terlalu dekat, karena kekuatan gesernya menjadi melemah. Ukuran minimum antara muka gigi dengan ujung kayu muka minimum 12 cm, (Heinz Frick, 2004). Ukuran kayu yang dipergunakan untuk kuda-kuda kayu yaitu, balok: 8 x 12, 8 x 14, 8 x 15, 6 x 10, 6 x 12, usuk: 5 x 7, 4 x 6 dan untuk reng: 2 x 3, dan 3 x 4 cm.

Penyambungan balok kuda-kuda kayu menggunakan balok kunci atau klos gapit, yang diperkuat dengan baut minimal 4 buah. Jarak antara baut minimum 7 diameter baut, sedangkan jarak baut dengan muka kayu 7 kali diameter dan atau ≥10 cm (Heinz Frick, 2004). Bentuk sambungan kayu memanjang yang dipakai yaitu: sambungan kait miring, sambungan kait lurus, dan kait mulut ikan. Jarak gording pada kuda-kuda kayu ditentukan oleh jenis bahan dan ukuran penutup atap.   Untuk bahan penutup atap genteng, jarak gording antara 1,5 m sampai 2,5 m. Untuk penutup atap asbes gelombang, jarak gording diambil 1  m. Jarak antar kuda-kuda ditentukan oleh ukuran gording yang dipakai, untuk gording kayu, jarak kuda-kuda maksimum 3 m, jarak yang lebih besar 3 m mengakibatkan gording melentur terlalu besar. Jenis kuda-kuda kayu pada struktur atap terdiri konstruksi kuda utuh, setengah  kuda-kuda  dan  kuda  pincang  pada  susut  ruang  untuk menyangga jurai.

b.  Konstruksi kuda-kuda baja
Kuda-kuda baja cocok untuk atap yang bentangnya lebar, di atas 9 m. Sifat  baja  yang  kuat  menahan  gaya  tarik  dan  desak  memungkinkan dikonstruksi lebih bervariasi dan hemat bahan.   Sambungan kuda-kuda baja cukup stabil terhadap beban gaya batang, karena menggunakan baja simpul dan alat sambung baut atau las.   Susunan rangka batang kuda- kuda baja berkembang sejak lama dan sudah digunakan dengan resiko
yang kecil. (Gambar 7).  Profil baja yang banyak dipergunakan untuk kuda-kuda baja yaitu profil siku (L), untuk gording profil C atau U, dan unkuk kolom profil H atau I.   Pada bentang ruang yang lebarnya lebih dari 10 m digunakan  kuda-kuda  trapesium  yang  jumlahnya 1  buah  atau  lebih, bergantung pada lebar ruangnya.
c.  Rangka atap beton

tugas

1. • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 

   Halaman 2

   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     

   Halaman 3

   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 

   Halaman 4

   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
     

   Halaman 5

   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 

   Halaman 6

   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 

   Halaman 7

   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
     

   Halaman 8

   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     

   Halaman 9

   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 

   Halaman 10

   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     

   Halaman 11

   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
     

   Halaman 12

   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 

   Halaman 13

   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 

   Halaman 14

   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 

   Halaman 15

   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     

   Halaman 16

   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     

   Halaman 17

   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
     

   Halaman 18

   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 

   Halaman 19

   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 

   Halaman 20

   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
   • 
     
   • 
     
   • 
     
   • 
   • 
   • 
   • 
   •